Foi publicada a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que faz uma interpretação autêntica dos requisitos para aplicar a taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de reabilitação urbana, previstas na verba 2.23 da Lista I do Código do IVA. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) publicou uma análise técnica sobre as implicações da lei.
O que a lei esclarece
A taxa reduzida aplica-se às empreitadas de reabilitação urbana em imóveis ou espaços públicos localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) delimitadas, independentemente de existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. Era este o ponto que gerava divergências com a Autoridade Tributária e muitas correções em inspeções.
- A localização em ARU continua a ser obrigatória e pode ser demonstrada por qualquer meio (por exemplo, planta de localização).
- Segundo a OCC, não são exigidos novos documentos, como certidões da câmara municipal.
- A lei interessa sobretudo a obras cujos procedimentos foram iniciados até 6 de outubro de 2023. Desde 7 de outubro de 2023, a verba já exige apenas a localização em ARU e abrange só a reabilitação de edifícios.
Na Norege, este era um dos temas que mais dúvidas gerava junto de empreiteiros e promotores, precisamente pela exigência de ORU que a AT vinha a fazer.
Efeitos no tempo
A lei tem efeitos retroativos a 2009. Na leitura da OCC, porém, só permite corrigir o IVA exigível desde 1 de janeiro de 2022, os períodos ainda dentro do prazo de caducidade e os processos de inspeção ou litígios ainda em curso. Liquidações já consolidadas ou com decisão judicial definitiva não são reabertas.
Como recuperar o IVA pago a mais
Em resumo, e de acordo com a análise que a Norege fez da nota técnica da OCC:
- Adquirentes sem direito à dedução (por exemplo, promotores imobiliários isentos): o empreiteiro deve emitir nota de crédito pela diferença de taxa e regularizar o IVA na declaração periódica, reembolsando o cliente.
- Adquirentes que autoliquidaram o IVA (sujeitos passivos do regime normal ou mistos): a correção é feita pelo próprio, na declaração periódica, sem nota de crédito.
- Prazos: segundo a OCC, para períodos recentes a reclamação graciosa pode ser apresentada até 15 de dezembro de 2026, havendo prazo de 90 dias para a impugnação judicial.
A OCC reconhece que alguns destes pontos podem vir a ser interpretados de forma diferente pela AT ou pelos tribunais, por isso cada caso deve ser analisado individualmente. Se a sua empresa realizou ou adquiriu empreitadas de reabilitação em ARU nos últimos anos, fale connosco: a Norege analisa as faturas, a localização em ARU e os prazos aplicáveis, e prepara as regularizações ou reclamações necessárias. Veja também o nosso guia prático das verbas 2.23 a 2.27.
Fonte: Ordem dos Contabilistas Certificados, IVA na reabilitação urbana (análise técnica em PDF).