Saber se uma obra pode ser faturada à taxa reduzida de IVA (6%) é uma das dúvidas mais frequentes que chegam à Norege, tanto de empreiteiros como de donos de obra. A resposta está na Lista I anexa ao Código do IVA, que prevê várias verbas para empreitadas de construção e reabilitação. Cada uma tem requisitos próprios, e aplicar a verba errada é uma das correções mais comuns em inspeções tributárias.
Com base no Código do IVA e na nossa experiência com clientes do setor, a Norege preparou este guia prático das verbas 2.23 a 2.27.
O enquadramento legal
Nos termos do artigo 18.º, n.º 1, alínea a), do Código do IVA, a taxa reduzida aplica-se às operações expressamente previstas na Lista I. Nas obras, as verbas relevantes são:
- Verba 2.23: empreitadas de reabilitação de edifícios e de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) delimitadas nos termos legais, ou em operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.
- Verba 2.24: empreitadas de reabilitação de imóveis, independentemente da localização, contratadas diretamente pelo Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, pelo IHRU, pelo IHM (Madeira) ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, ou realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio à reabilitação ou de programas apoiados financeiramente por estas entidades.
- Verba 2.25: empreitadas de construção de imóveis, e serviços conexos, promovidas por cooperativas de habitação e construção, no âmbito da política social de habitação (custos controlados), com certificação do IHRU ou das entidades regionais.
- Verba 2.26: empreitadas de conservação, reparação e beneficiação de prédios urbanos habitacionais de cooperativas de habitação e construção, cedidos aos membros em regime de propriedade coletiva.
- Verba 2.27: empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou frações autónomas afetos à habitação. Excluem-se os trabalhos de limpeza, a manutenção de espaços verdes e as obras em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe, minigolfe ou instalações similares. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o seu valor não exceder 20% do valor global da empreitada.
Em todas estas verbas está em causa uma empreitada: uma obra executada por um empreiteiro, normalmente com mão de obra e materiais. A simples venda de materiais é sempre tributada a 23%.
Verba 2.27: a mais utilizada nas obras em habitações
Na prática da Norege, a verba 2.27 cobre a grande maioria das remodelações habitacionais. Aplica-se, por exemplo, a:
- remodelação de moradias e apartamentos e obras de renovação interior;
- substituição de cozinhas e remodelação de casas de banho;
- pinturas, rebocos, pavimentos e tetos falsos;
- canalização, instalações elétricas e caixilharias;
- coberturas, restauro, conservação e reparação de edifícios de habitação.
Requisitos: o imóvel ou fração tem de estar afeto à habitação, tem de existir uma verdadeira empreitada (mão de obra, com ou sem materiais) e os trabalhos têm de incidir sobre a habitação. Ficam de fora piscinas, saunas, campos de ténis e de golfe, jardins, limpeza e manutenção de espaços verdes, mesmo que façam parte de uma moradia.
A regra dos 20% nos materiais
Este é o ponto onde a Norege encontra mais erros de faturação:
- Empreitada de 50.000 € com 8.000 € de materiais (16%): os materiais não excedem 20% do valor global, por isso toda a empreitada é faturada a 6%.
- Empreitada de 50.000 € com 25.000 € de materiais (50%): os materiais excedem 20%, por isso a mão de obra é faturada a 6% e os materiais a 23%, devidamente discriminados na fatura.
Recomendamos que o orçamento e a fatura separem sempre materiais e mão de obra, e que o cálculo da proporção fique arquivado.
Construção nova não é remodelação
O facto de um imóvel se destinar a habitação não significa, por si só, que a obra beneficia de IVA a 6% ao abrigo das verbas 2.23 a 2.27. Construir uma moradia de raiz, um prédio de apartamentos, um anexo, uma garagem ou um edifício autónomo, ou fazer uma ampliação que constitua uma nova edificação relevante, é construção nova, e não está abrangido por estas verbas.
Já a remodelação integral de uma moradia existente, a substituição de cobertura, o reforço estrutural, a alteração da distribuição interior, a renovação de instalações ou a recuperação de fachadas são, em regra, intervenções sobre um edifício existente, com possível enquadramento na verba 2.27 (ou na 2.23, se estiver em ARU).
Nota da Norege: desde 1 de julho de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou a verba 2.42, que permite aplicar a taxa de 6% a certas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional, dentro de limites de preço e de renda e com prazos de venda ou arrendamento. É um regime distinto, com requisitos próprios, que deve ser analisado caso a caso. Na falta desses requisitos, a construção nova é tributada a 23%.
A pergunta-chave
Existe um edifício habitacional pré-existente sobre o qual a empreitada vai intervir?
- Sim: analisar a verba 2.27 (ou a 2.23, se estiver em ARU).
- Não: em princípio, 23% (construção nova), salvo enquadramento na verba 2.42.
Casos intermédios que merecem atenção
- Reconstrução de ruínas: se existe uma construção pré-existente e a intervenção é juridicamente qualificada como reconstrução ou reabilitação, pode haver enquadramento na taxa reduzida. Não basta, porém, existir uma parede velha: é necessário verificar o licenciamento, a memória descritiva e a classificação urbanística da obra.
- Demolir tudo e voltar a construir: se o processo camarário qualifica a operação como demolição e construção nova, o IVA reduzido das verbas 2.23 a 2.27 torna-se muito difícil de sustentar.
- Ampliações (por exemplo, acrescentar 100 m² a uma moradia de 150 m²): é uma zona cinzenta. É preciso analisar o projeto aprovado pela câmara e verificar se a operação foi licenciada como ampliação, alteração, reconstrução ou construção nova.
Verba 2.23: reabilitação em Áreas de Reabilitação Urbana
Aplica-se a obras em imóveis localizados numa ARU, como a reabilitação de um prédio antigo no centro histórico de Braga ou de um edifício no centro do Porto inserido em ARU. O regime tem particularidades que a Norege acompanha de perto:
- Pedidos de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetidos a partir de 7 de outubro de 2023 (Lei n.º 56/2023, Mais Habitação): a verba abrange a reabilitação de edifícios localizados em ARU, sem exigência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. A construção nova não está incluída.
- Pedidos anteriores (regime transitório): aplica-se a redação anterior da verba. A Autoridade Tributária exigia uma ORU aprovada, mas a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, veio esclarecer, por interpretação autêntica, que basta a localização em ARU, independentemente da aprovação de uma ORU. Em certos casos, isto permite recuperar IVA liquidado a 23%.
Documentos a pedir: comprovativo municipal de que o imóvel está em ARU e a data do pedido de licenciamento ou comunicação prévia. Na dúvida, não aplicar esta verba apenas porque o edifício é antigo ou fica no centro da cidade.
Verba 2.24: programas públicos de reabilitação
Aplica-se quando a obra é contratada diretamente pelo IHRU, pelo Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, pelo IHM ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, ou quando beneficia de programas de apoio financiados por estas entidades. Para uma construtora comum é pouco frequente. Quando acontece, é indispensável arquivar o contrato ou a declaração da entidade que comprove o enquadramento.
Verbas 2.25 e 2.26: cooperativas de habitação
A verba 2.25 aplica-se à construção promovida por cooperativas de habitação e construção, no âmbito da habitação a custos controlados e com a certificação exigida. A verba 2.26 aplica-se a obras de conservação, reparação e beneficiação (reparação de fachadas, pinturas, substituição de cobertura, manutenção) em prédios que pertencem à cooperativa e são cedidos aos membros em propriedade coletiva. São situações pouco comuns, que exigem a identificação e a certificação da cooperativa.
Arquitetura e decoração: 23%
Arquitetura, elaboração de projetos, fiscalização, coordenação de obra, levantamentos técnicos, desenho e licenciamento são prestações de serviços autónomas, tributadas a 23%, mesmo quando respeitam a uma habitação. O mesmo vale para projeto de decoração, consultoria e design de interiores. Se a decoração estiver integrada numa empreitada de remodelação, contratada e faturada como parte dela, pode acompanhar o enquadramento da empreitada. Por isso, a Norege recomenda que o contrato e o orçamento permitam distinguir claramente as duas situações.
Fluxo rápido de decisão
- É apenas arquitetura, fiscalização, coordenação ou decoração? → 23%.
- É uma obra num imóvel existente destinado à habitação? → analisar a verba 2.27.
- Os materiais não excedem 20% do total? → toda a empreitada a 6%.
- Os materiais excedem 20% do total? → mão de obra a 6% e materiais a 23%.
- O imóvel está em ARU? → analisar a verba 2.23 (confirmar a data do pedido e o regime aplicável).
- A obra é contratada ou apoiada pelo FNRE, IHRU ou entidades regionais? → analisar a verba 2.24.
- O promotor ou proprietário é uma cooperativa de habitação? → analisar as verbas 2.25 ou 2.26.
- É construção nova? → 23%, salvo enquadramento na verba 2.42.
- Não há documentação que comprove o enquadramento? → não aplicar a taxa reduzida sem validação adicional.
Documentos a pedir antes de faturar
- Obra em habitação (verba 2.27): declaração do dono da obra sobre a afetação habitacional do imóvel, e caderneta predial.
- Materiais incluídos: orçamento ou mapa com separação entre materiais e mão de obra.
- Obra relevante ou casos intermédios: licença ou comunicação prévia e memória descritiva, onde a câmara identifica a natureza da operação urbanística.
- Obra em ARU: declaração ou certidão municipal que demonstre a localização e o enquadramento.
- Programa público de reabilitação: contrato, termo de aprovação ou declaração da entidade responsável.
- Cooperativa de habitação: certificação da cooperativa e documentação do imóvel e do regime habitacional.
Na experiência da Norege, a declaração do dono da obra (com a localização, o destino habitacional e, quando aplicável, o enquadramento em ARU ou em programas do IHRU) costuma ser a primeira prova pedida numa inspeção tributária.
Nota de prudência
Este guia é um instrumento inicial de decisão e não dispensa a análise de cada caso. Nas verbas 2.23 a 2.26, a taxa reduzida só deve ser aplicada quando existir documentação que demonstre todos os pressupostos legais. Na verba 2.27, é essencial confirmar a afetação habitacional, a natureza dos trabalhos e o peso dos materiais no preço.
Se a sua empresa executa ou contrata obras e quer validar o enquadramento em IVA antes de faturar, fale com a Norege: analisamos a documentação, indicamos a verba aplicável e acompanhamos a faturação e a declaração periódica.
Base legal: Código do IVA, artigo 18.º e Lista I, verbas 2.23 a 2.27 e 2.42; Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro; Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto; Decreto-Lei n.º 97/2026. Consulte a Lista I do Código do IVA no Portal das Finanças.